Рассказываем об особенностях инвестиций в большие коммерческие площади, ценах покупки и выгодной сдаче в аренду…

Если у Вас есть определенная сумма денег, которую Вы хотите вложить в строительный объект для сдачи его в аренду, то наверняка уже встали перед выбором, какой объект приобрести. Самый распространенный среди частных инвесторов способ заработка на аренде — покупка жилья. Но есть инвесторы, которые принципиально связываются с квартирами, но предпочитают вкладывать деньги в большие коммерческие помещения — под офис, магазин или салон красоты.

В чем особенности вложений в коммерческий строительный объект, сколько стоят большие помещения в Москве и по каким ставкам их можно сдавать — об этом мы расспросили экспертов.

Сроки окупаемости

Покупка коммерческого помещения с точки зрения арендного дохода выгоднее, чем покупка жилья, утверждают участники рынка. Ставки аренды на них выше, чем на квартиры, а срок окупаемости вложений — короче.

Директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев для примера предложил сравнить два помещения: двушку площадью 50 кв.м на этапе котлована в спальном районе Москвы и офисное помещение той же площади по той же цене в большом бизнес-центре. Сдать квартиру после завершения строительства дома можно будет за 35–40 тысяч рублей, предварительно на ремонт и покупку мебели уйдёт около 1 миллиона рублей. Затраты на покупку, ремонт и обстановку окупятся примерно через 17 лет, отметил эксперт. От сдачи аналогичного по площади и цене офисного помещения владелец будет получать примерно 80–85 тысяч рублей в месяц (при ставке аренды 20 тысяч рублей за 1 кв.м в год), а срок окупаемости составит 7-8 лет, подсчитал Стригалев.

В помещениях торгового назначения арендные ставки также выше и сроки окупаемости короче. Эксперты отмечают, что стрит-ретейл по уровню доходности на столичном рынке аренды занимает лидирующие позиции. «Средний показатель по спальным районам достигает 10–12%, в центре — 8–10% со сроком окупаемости 10–12 лет, — рассказала директор направления стрит-ретейла в компании Knight Frank Виктория Камлюк. — Но абсолютная цифра для стрит-ретейла есть: каждое помещение уникально по-своему».

Выгодность покупки коммерческих помещений

Кроме цены и срока окупаемости у коммерческих площадей есть и другие преимущества. К ним ведущий аналитик «НДВ-Супермаркет недвижимости» Константин Енин относит, например, тот факт, что этот рынок лучше регулируется, чем прозрачный квартирный. Здесь все договоры оформляются официально, а владельцы платят налоги — это позволяет легче решать спорные ситуации.

Читайте также:  Как правильно покупать квартиру и другую недвижимость в Москве

«Кроме того, меньше проблем с ремонтом, — отметил Енин. — Часто арендатор коммерческих помещений сам делает ремонт помещения, компенсируемый арендными каникулами, в то время как ремонт квартиры, если он нужен, обычно ложится на арендодателя».

Однако надо понимать, что коммерческие помещения — более сложный продукт, чем квартиры. Успех их работы на своего владельца зависит от совокупности факторов: назначения (офисы, торговля, услуги и т.п.), местоположения, планировки, транспортной доступности, окружения и других. Иногда отсутствие лишь одного из них делает покупку помещения выгодной. Поэтому покупателю нужно заранее всё просчитать.

Расположение коммерческих объектов строительства имеет значение

На столичном рынке — широкий выбор предложений на любой вкус. Наиболее востребованы помещения под салоны красоты, аптеки, продуктовые магазины и кофейни. В новых районах или комплексах популярны все форматы, потенциально имеющие спрос у будущих жильцов — магазины всевозможных сегментов, спортивные студии, детские развивающие центры, медцентры и другое, отметили эксперты «НДВ». Быстрее всего с рынка уходят помещения в местах с высокой проходимостью и высокой плотностью населения вблизи объекта.

«В идеале это объекты на первой линии жилых домов, — рассказал брокер агентства объектов строительства Century 21 Milestone Сергей Коршунов. — Важно, чтобы была разумная цена и понятный поток покупателей. Если трафик вполне ясно считается, то у таких строительных объектов самый высокий оборот. Помещения в торговых и бизнес-центрах — тоже довольно активный рынок, и многие инвесторы отдают предпочтение им. Хуже уходит в продажу и аренду объекты строительства свободного назначения в глубине района».

Что касается офисных помещений, то здесь лучше обратиться за консультацией к специалистам (впрочем, это будет лишним и в случае с торговыми площадями). Офисные помещения требуют чёткого бизнес-плана и отчётливого понимания, где эти помещения расположены, кому они могут быть нужны и как долго они будут востребованы.

«Покупка помещения в бизнес-центре высокого класса в местах деловой активности, скорее всего, окажется подъёмной задачей для инвестора с большим капиталом, — считает председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — А предложения попроще также несут с собой множество рисков, и основной из них — простой помещения. Поэтому без профессионального управляющего инвестиции в коммерческий объект строительства могут оказаться убыточными».

Стоимость покупки и аренды помещений

Разброс цен продажи коммерческих помещений в Москве очень большой — 1 кв.м может стоить и 35 тысяч рублей и 1,5 миллиона рублей. Но в данном случае стоимость объектов всегда зависит от доходности. За самую низкую цену можно получить абсолютно ликвидное помещение, которое будет возможно сдать, отмечают эксперты.

Читайте также:  Мариенбад: курортная недвижимость с богатой историей

«Большое помещение в новостройке спального района будет стоить от 30–50 миллионов рублей, но цены на качественные торговые площади в центральных локациях начинаются от 100 миллионов рублей, — рассказала Виктория Камлюк. — При покупке помещения в центре стоимостью 85–120 миллионов рублей арендная ставка может достигать 0,7–1 миллион рублей. В итоге срок окупаемости составит примерно 10 лет. Покупка большинства помещений в спальных районах Москвы обойдётся в 50–65 миллионов рублей, а стоимость аренды составит 500–600 тысяч рублей. Таким образом, срок окупаемости составит примерно 8-9 лет, а доходность — 11–12%».

Впрочем, в новостройках встречаются и более бюджетные предложения причем сразу с арендаторами. По данным «НДВ», в ближнем Подмосковье можно найти помещение площадью 35 кв.м с арендатором и существующим арендным потоком около 32 тысяч рублей в месяц — купить его можно за 3,2 миллиона рублей. Кстати, в новых жилых комплексах многие застройщики периодически проводят акции и готовы давать индивидуальные скидки.

«Что касается арендных ставок, то в офисном сегменте они начинаются от 12,5 тысяч рублей за 1 кв.м в год, но таких объектов мало, — рассказал Сергей Коршунов. — Средние арендные ставки на офисы — от 18 тысяч рублей и выше. В торговле же всё индивидуально. Если помещение находится на ходовой улице с понятным трафиком, ставка начнётся от 15 тысяч рублей за 1 кв.м в год. В центре Москвы у станции метро «Белорусская» помещение под ретейл может сдаваться за 85 тысяч рублей за 1 кв.м в год».

Как подобрать помещение

Перед покупкой коммерческого помещения обходимо сформулировать для себя ясную цель приобретения — долгосрочные или краткосрочные инвестиции, ожидаемая доходность, степень участия в управлении помещения и т.д., рекомендуют эксперты «НДВ».

Затем нужно обратить внимание на вероятность сдачи помещения в аренду: оно должно быть максимально востребованным. После чего стоит соотнести стоимость лота с потенциальным арендным доходом.

«Надо понять, для какого вида деятельности этот объект строительства может пригодиться и насколько данная деятельность нужна в районе, — советует Сергей Коршунов из Century 21 Milestone. — Оцените пешеходный и транспортный трафик, техническое состояние помещения, правоустанавливающие документы, при обходимости — наличие парковок. Если это новостройка или реконструкция, проверьте основания для строительства, распорядительную и техническую документацию».

Читайте также:  Сдача жилья в аренду, будучи самозанятым

Как рассказала Виктория Камлюк из Knight Frank, в стрит-ретейле ликвидность помещений оценивается по многим параметрам: местоположению, общей площади (к примеру, с подвалом или вторым этажом), качеству планировки, а также юридически грамотно оформленным документам. Разница арендной ставки между левой и правой сторонами одного дома может отличаться вдвое из-за специфики распределения трафика.

«Наиболее подходящее помещение должно иметь правильную форму и большую площадь — до 300 кв.м, тогда оно наиболее универсально для любого бизнеса, — отмечает эксперт. — Соответственно, и его ликвидность будет выше. Самыми ликвидными считаются сетевые арендаторы. Поэтому большому «семейному» продуктовому магазину крайне сложно выдержать конкуренцию, если рядом откроется сетевая «Пятерочка» или «Перекресток».

Критерии удачного выбора помещения

У новичков часто возникает соблазн купить площади в новом спальном районе просто потому, что предложение кажется им выгодным из-за большой суммы сделки, более низкой арендной ставки или акций. Но эксперты рекомендуют выбирать такие помещения аккуратно, поскольку можно сделать удачное приобретение.

Например, комплекс достаточно заселён жителями или перенасыщен магазинами одного профиля (допустим, продуктовыми сетями), что приводит в частой смене арендаторов и стабильности арендных потоков.

Такой подход может обернуться для начинающего инвестора значительной потерей средств, поэтому для минимизации рисков лучше всего работать с профессиональными консультантами, которые помогут во всём разобраться. Или же можно просто выбрать густонаселённую обжитую локацию, где уже понятно, каких предприятий хватает и как распределяются пешеходные потоки.

Требования к коммерческим помещениям

Из технических характеристик следует обратить внимание на параметры самого помещения, советует Константин Енин из «НДВ». Нужно оценить планировку, назначение по документам, витринное пространство и визуальную доступность, достаточность мощностей.

У арендаторов могут быть специфические требования. Например, продуктовым магазинам обходимо больше электронных мощностей, вытяжки и зона выгрузки-погрузки. Аптеки станут арендовать меньше 75 кв.м, а медицинским и косметологическим центрам может потребоваться более высокий уровень нагрузки на «квадрат» из-за тяжелого оборудования. Учебным центрам нужна регистрация по адресу, что создаёт дополнительные бюрократические сложности.

При покупке коммерческих помещений в жилых домах также следует помнить, что на них существует ряд ограничений, предусмотренных для удобства жителей. Например, рестораны могут работать только до 22:00.

WildWeb

Top.Mail.Ru